Fırsatçı mesken sahipleri harekete geçti! İşte kiracıların hakları

Smartsoft

New member
İstanbul’da kira tutarları tavan yapması daha sonrası mesken bulmak neredeyse imkânsız.

Kiralık daire krizini fırsat bilen kimi konut sahipleri de konutları hatta dükkânları oda oda bölerek kiraya vermeye başladı.

Şişli, Kaytancı Rasim Sokağı’ndaki Çanakkale Apartmanı da bunlardan biri. Binanın girişindeki dükkân ve üstündeki 4 kat mülk sahipleri tarafınca odalara bölündü. Olağanda en çok 8 daire bulunması gereken binada, giriş kattaki dükkânla birlikte 30 kiralık oda var. Üstelik, içerisinde tek kişilik bir yatak ve küçük bir dolap ile duş alma yerinin bulunduğu odaların hepsi tutulmuş. Kiraları ise 900 liradan başlıyor.

Odalardan birini kiralamak için ulaştığımız bina sorumlusu Murat Tekin, hiç boş odaları olmadığını belirterek, “Talep epey fazla. Odalarımızda yatak ve dolap var. Öğrenciler gelip kiralamak istiyor. Birçoğunu listeye yazdık. Odalar boşalırsa onlara kiraya vereceğiz. Sizi de listeye yazalım” dedi.


STÜDYO DAİRE 5 BİN TL

İstanbul’un beğenilen ilçelerinden Beşiktaş’ta kiralar ikiye katlandı. İlçede en ucuz kira iki bin lira, en yüksek kira ise 24 bin liraya kadar çıkıyor. Kirası düşük dairelerde ekseriyetle tek oda kiralanıyor. Yani dairede birden çok kişi yaşıyor. Stüdyo dairelerde ise kiralar 5 bin lirayı buluyor. Beşiktaş’ta 13 yıldır emlakçılık yapan Ahmet Atmaca, “Bunca yıldır emlakçılık yapıyorum. Hiç bu kadar yüksek kira artışına şahit olmadım. 3 ay evvel 2 bin liraya verdiğimiz daireye artık 5 bin lira istiyoruz. Bu sayılara karşın günde en az yüz kişi bizi arıyor. Beşiktaş’ta 5 bin liraya 1 artı 1 daire bulamıyor. Bu artışın biroldukça sebebi var. En kıymetlisi Beşiktaş’ta Konut stoku yok. Yani boş arsa olmadığı için yeni bina inşa edilmiyor. Semte talep de ağır olduğunu için fiyatlar fazlaca yükseldi. Evvelki senelerda Beşiktaş’ta öğrencilere konut kiralardık. Artık öğrenciler burada konut kiralayamıyor” dedi.


İstanbul’un Anadolu yakasında talebin yüksek olduğu Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Ataşehir ilçelerinde ise kira fiyatları ikiye katladı. Kadıköy’de emlakçılık yapan Murat Tekin, “İlçede pozisyondan dolayı her vakit kiralar yüksekti. Fakat artık 5 bin liradan aşağıya kiralık daire yok. Eski binalarda 1 odalı daireler bile 3 bin liraya gidiyor. Moda üzere tanınan semtlerde tek odalı meskenler 5 bin lira civarında” dedi.

Maltepe’de emlakçılık yapan Hüseyin Düven ise “Maltepe ilçesine bağlı Fındıklı Mahallesi yakınında Yeditepe Üniversitesi ve Maltepe Üniversitesi bulunuyor. Geçtiğimiz senelerda bölgeye Marmara Üniversitesi Recep Tayyip Erdoğan Külliyesi inşa edilmeye başlandı. Üniversitenin birtakım kısımları buralara taşındı. Gelen öğrencilerin birinci tercihi ise Fındıklı mahallesi oldu. Geçen yıl 3 artı 1 daire 1.400 liraya kiraya veriliyordu. Artık 3 bin liranın altında kira yok. 1 arka 1 daire kalmadı. meblağları da 2 bin liraya kadar çıktı” dedi.


ATIL BİNALAR ONARILSIN ÖNERİSİ

Emlakçılara nazaran İstanbul’daki kira artışlarının pek hayli sebebi olsa da listenin başında kentsel dönüşüm niçiniyle artan kiralık daire muhtaçlığı geliyor. İkinci sebep ise öğrencilerin bir daha okullarına dönmesi. İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizameddin Aşa, kiraların düşmesi için iki teklif getirdi.

Tahlil teklifini anlatan Aşa şunları söylemiş oldu:

“İstanbul’da atıl vaziyette, kullanılmayan biroldukça bina var. Bu yapılar devlet yahut özel dal eliyle onarılıp kiraya verilebilir. Bunun yanında kiracı için 5 yıl sonunda kira tespit davası açma hakkı ve 10 yıl sonunda da koşulsuz tahliye davası açma hakkı var. Bu yıllar uzatılabilir. Adliyelerde yüzlerce kira tespit ve tahliye davası evrakı var. Bu iki teklifim dikkate alınırsa İstanbul’da kira fiyatları dengelenebilir.”


14 SORU VE YANITTA KİRACILARIN HAKLARI

Üniversite ve okulların bir daha açılmasıyla kiralık konutlara talep patlarken, İstanbul ve Ankara başta biroldukca kentte kiralık mesken külfeti yaşanıyor. Kiralar katlanırken, mesken sahipleri de eski kiracılarını çıkarıp, yüksek fiyata meskenlerini kiralamak istiyor. Mesken sahibi, konuttaki kiracıyı kontrat müddeti dolmadan çıkarabilir mi? “Ya yüksek Kira öde ya da meskenden çık” diyebilir mi?

Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Eda Günday, kira konusunda merak edilen tüm bu soruları yanıtladı.

1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?

Kira artışı, kontratın sonlanacağı tarihtilk evvelki aya nazaran 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Fakat, mukavelede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.

2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Kira kontratı dolmadan haklı niçinler bulunmuyorsa, kiracının meskenden çıkarılması talep edilemez.

3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?

Mesken sahibi kontrat müddeti dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da mukaveledeki kararlara bakılırsa yapılır. Özetle konut sahipleri başlarına göre “kiralar epeyce arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı niçinleri olması gerekir. Bu niçinlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve daha sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün müddet verilir. Bu mühlet geçtikten daha sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası yahut icra takibi yoluyla yapılacak olan takip sonucunda icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

4- Kiracının diğer hangi durumlarda konuttan tahliyesi talep edilebilir?

Kira hukukumuzda haklı niye olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye niçinleri şu biçimde sıralanabilir: Bir kira devri içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına karşın 30 günlük müddette ödeme yapılmazsa temerrüt niçiniyle. Asıllı yıkım, tamirat tadilat var ise. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Yöntemine uygun kira kontratının yapıldığı tarihten makul bir süre daha sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. Muhtaçlık sebebiyle tahliyede, gereksinim samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi bir daha edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay ortasında kiracının eline geçecek biçimde ihtarname göndermişse. Bilinmeyen vadeli kira kontratlarında 10 yıllık müddet dolmuş ve 3 ay evvelinde mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.

5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da mesken sahibi en az 30 gün müddet vererek, mukaveleyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Mühletin faydasız olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe ters davranışının mesken sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise mesken sahibi, yazılı bir bildirimle mukaveleyi çabucak feshedebilir.

6- Konut satılırsa kiracı konuttan çıkmak zorunda mı?

Konutta kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay ortasında ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira mukavelesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.

7- Meskenin satışı ortasındaki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?

Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. hususu açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata bakılırsa yapılır.

8- Kiracı pandemi niçiniyle kira indirimi isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kuralları oluştuğunda ihtiyati önlem sonucuyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu bahisteki tartışma noktalandı. Yargıtay sonucu ışığında, pandemi niçiniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu istikamette verilmiş yargı kararları var.

9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?

COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Hususu gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.

10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. unsuruna göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş yahut süreçlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti bahislerinde arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması niçiniyle kanunen zarurî arabuluculuktaki üzere muhakkak mühlet sonu yoktur.

11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek zarurî mu?

Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava kaidesi arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Dava açılmadan evvel arabulucuya gidilebildiği üzere dava açıldıktan daha sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde tahlile varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.

12- Arabuluculuk kıymetli mı fiyatı kim öder?

Bir davanın birinci derece mahkemesi, istinaf ve temyiz mühletleri ile birlikte sonuçlanması 5-10 yıl vakit alabilmektedir. halbuki arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme sarfiyatları, keşif, eksper fiyatı üzere masraflar yoktur. Tarafların tersine bir mutabakatı yok ise arabuluculuk fiyatı Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Minimum Fiyat Tarifesi’ne göre taraflarca eşit olarak ödenir.

13- Arabulucuda mutabakat sağlanamazsa dava açılabilir mi?

Süreç denetimi taraflardadır. Yargısal tahlilde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve yollarına bağlı kalmadan yalnızca kendilerine has tahlil üretme talihine sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Mutabakat sağlanaması halinde her vakit mahkemeye gidilebilir.

14- Arabuluculuk dokümanının türel niteliği nedir?

Arabuluculuk muahede dokümanı, mahkeme ilamı niteliğinde bir evraktır. Bu niçinle taraflar içindeki ihtilafı son olarak tahlile kavuşturmaktadır. Arabuluculukta muahedeye varılan konularla ilgili dava açılması mümkün değildir.

KAYNAK: HÜRRİYET GAZETESİ OYA ARMUTÇU
 
Üst